La copropriété divise permet la division de l'immeuble en parties, chaque partie étant la propriété exclusive du propriétaire. L'ascenseur, les passages, l'entrée, la piscine, le stationnement, le terrain peuvent être la propriété commune de l'ensemble des propriétaires.

S'il s'agissait de condos en rangée, le terrain pourrait appartenir à chaque unité.

Financer votre condo : il est facile de financer un condo, tout comme une résidence unifamiliale. Le propriétaire du condo est responsable que pour sa partie et il ne peut être tenu à rembourser l'hypothèque de son voisin.

Lorsque vous signez une promesse d'achat sur un condo, assurez-vous de vérifier les procès verbaux des assemblées des 3 dernières années, la déclaration de copropriété et les états financiers. Il est important d'indiquer une clause à cet effet dans votre offre.

La déclaration de copropriété :

La déclaration de copropriété vous indiquera la division de l'immeuble en fractions : appartement-passage-entrée-piscine-stationnement etc.… tout sera indiqué. Votre superficie est déterminée et c'est dans cette proportion que vous contribuerez aux charges de l'immeuble.

Les règlements permettront au conseil d'administration d'agir selon les règles édictées, utilisation des lieux, fréquence d'entretien permission ou non d'animaux, B.B.Q etc.

La désignation cadastrale de toutes les parties sera contenue dans ces règlements et statuts.

Le conseil d'administration ou syndicat de copropriété, est élu par les membres et est responsable d'administrer selon les règlements édictés. Le copropriétaire a droit de parole et de vote aux assemblées de copropriétés.

Plusieurs acheteurs qui se mettent ensemble pour acheter un bien immobilier peuvent créer une indivision.

Une convention écrite contenant les règles à suivre devrait être enregistrée.

Hypothèque :

- conventionnelle uniquement 25% comptant
- vérifier s'ils seront conjointement et solidairement responsables de l'hypothèque totale sur l'immeuble ou non.

La convention :

La loi prévoit que chaque propriétaire indivise est responsable pour sa quote-part sur l'immeuble. Pour vendre sa part sur l'immeuble. Pour vendre sa part, le copropriétaire devra suivre la réglementation convenue entre les parties.

Comme on l'a mentionné, la convention devra être enregistrée, elle ne peut être plus longue que 30 ans, mais peut être renouvelée.

Que peut contenir la convention ?

- tous les règlements jugés nécessaires
- la durée
- les droits et obligations
- utilisation des lieux
- occupation des lieux
- le partage des revenus et dépenses
- les restrictions ou avantages
- les règles administratives et les responsabilités de chacun
- qu'arrivera-t-il en cas de vente, de défaut, partage etc.

Pour tout renseignement, consultez votre notaire.

Assemblée générale des copropriétaires :
Composée de tous les copropriétaires en titre de l’immeuble, présents ou valablement représentés. Une assemblée des copropriétaires est tenue au moins une fois par année, précédée d’un avis de convocation à cet effet. C’est elle qui a le pouvoir législatif.

Un procès-verbal de chaque assemblée des copropriétaires doit être dressé.

Assurance titres :
Il s’agit d’une assurance dommage, offerte par certaines compagnies spécialisées en la matière, visant à prémunir l’acheteur contre les vices de titres pouvant affecter sa propriété.

Budget :
Il est tenu d’établir le budget prévisionnel pour les dépenses nécessaires au fonctionnement courant de la copropriété. Ce n’est pas l’assemblée des copropriétaires qui vote le budget, mais les administrateurs qui le décident après avoir consulté les copropriétaires.

Une fois le nouveau conseil d’administration entré en fonctions, le premier élément requérant une vérification et, au besoin, des ajustements, sera sans nul doute le budget d’opération mis en place par le promoteur. Il arrive que ces derniers, en vue d’attirer les acheteurs, soumettent des budgets d’opérations irréalistes avec des contributions aux charges communes minimales de la part des copropriétaires.

Certificat de localisation :
Le certificat de localisation est préparé par l’arpenteur-géomètre. Il fait partie du dossier des titres de l’immeuble. Son utilité principale est de situer les bâtiments sur le terrain et démontrer qu’ils ne causent aucun empiètement et qu’aucun droit de superficie en résultant n’entache substantiellement le droit de propriété. Il fera aussi état du respect des normes municipales.

En copropriété, le certificat de localisation général fournira habituellement toute l’information utile sur la localisation du bâtiment principal et de ses accessoires sur le terrain.

Lors d’une transaction immobilière, le notaire doit avoir en main un certificat de localisation récent et démontrant l’état actuel de l’immeuble. Il revient au syndicat de faire préparer un certificat de localisation démontrant l’ensemble des parties communes de l’immeuble. Le copropriétaire vendeur n’a pas l’autorité pour faire établir un tel certificat. Le copropriétaire-vendeur est responsable de fournir un certificat de localisation de sa partie privative.

Le certificat de localisation sur la partie privative viendra confirmer les écarts d’implantation entre le lot résultant des opérations cadastrales originales ayant permis la constitution de la copropriété et son occupation actuelle. Il permettra de vérifier si le propriétaire de la partie privative a fait des travaux, autorisés ou non, provoquant un débordement ou des empiètements sur les parties communes, ou même sur une ou d’autres parties privatives.

Charges communes :
Aussi appelées « frais de condo », ils sont la contribution de chacun des copropriétaires. Le C.A. cotise les copropriétaires après avoir établi quelles sommes sont nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi que les montants à verser au fonds de prévoyance.

Chacun des copropriétaires doit contribuer aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction.

Si l’un des copropriétaires ne s’acquitte pas de ses charges, les autres copropriétaires ne peuvent être tenus de contribuer davantage, il s’agit d’une obligation individuelle.

Conseil d’administration :
Le mandat principal du C.A. consiste à gérer les affaires du syndicat et à exercer tous les pouvoirs nécessaires à cette fin. Il exerce essentiellement le pouvoir exécutif du syndicat.
Les devoirs et obligations du C.A. sont : la conservation de l’immeuble, la coordination et gestion des espaces communs, la sauvegarde des droits collectifs, tenir à jour les registres de la copropriété et le respect de la déclaration de copropriété.

Copropriétaire :
Personne physique ou morale, propriétaire d’au moins une fraction de la copropriété et qui, de ce fait, est membre du syndicat de copropriété.

L’acheteur d’une unité dans une copropriété divise devient publiquement « copropriétaire lorsque son acte d’acquisition est inscrit au bureau de la publicité des droits.

Individuellement, un copropriétaire n’a pas de pouvoir et ne peut pas, de ce fait, diriger les affaires de la copropriété.

Copropriété divise :
Le copropriétaire achète une partie de l’immeuble qui lui est propre (partie privative) est une quote-part dans les parties communes de l’immeuble, dont l’usage est réservé à tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux.

Copropriété indivise :
Le propriétaire achète un pourcentage de tout l’immeuble sans que ce pourcentage ne soit relié à une partie précise de l’immeuble. C’est la convention d’indivision intervenue entre tous les copropriétaires qui attribue la jouissance sur une unité d’habitation.

Lors de l’acquisition d’un « appartement en copropriété », chacun des nouveaux copropriétaires est appelé à adhérer aux règles en vigueur. Par la loi et la signature de l’acte d’achat, le nouveau copropriétaire devient lié à ce que nous représentons comme étant « la loi des parties », c’est-à-dire la déclaration de copropriété.

Les immeubles ou la gestion du syndicat est bien tenue auront une excellente réputation et seront généralement très en demande, alors que ceux ou la gestion est déficiente seront moins convoités. Le marché en tiendra compte dans la valeur de l’unité mise en vente.

Déclaration de copropriété :
La déclaration de copropriété est un acte juridique et authentique reçu par un notaire, en vertu duquel la propriété d’un immeuble de divise en « fractions » appartenant à une ou plusieurs personnes. C’est le point de départ de tout immeuble détenu en copropriété divise. C ‘est un contrat liant tous les copropriétaires de l’immeuble, sans nécessiter leur signature, et que ceux-ci doivent respecter. La déclaration de copropriété se divise en trois parties : l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.

C’est le document qui dicte les règles à suivre dans la copropriété et qui s’impose, non seulement à la personne qui l’a signé, mais à tous les
copropriétaires qui viendront par la suite, de même qu’à tous ceux qui résideront dans la copropriété, incluant les locataires et les occupants.
L’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir d’adopter de nouveaux règlements d’immeuble ou de modifier des règlements existants. Ces règlements ne sont pas nécessairement notariés, ils sont versés au registre de la copropriété. Les modifications doivent être soumises à l’assemblée des copropriétaires et entérinées par ceux-ci. Ils doivent avoir été transmises à tous les copropriétaires par les administrateurs, avant l’assemblée, en même temps que l’avis de convocation.

Une déclaration de copropriété ne peut limiter le nombre de procuration que peut détenir une personne à une assemblée.

Les déclarations de copropriété antérieures à 1994 sont assujetties aux prescriptions du nouveau Code civil du Québec, dont certaines ont été jugées impératives, de sorte que certaines dispositions de ces « vieilles » déclarations de copropriété sont devenues inopérantes et ne sont plus conformes à la loi.

Désignation cadastrale :
Voir état descriptif des fractions.

Destination de l’immeuble :
Mission ou vocation de l’immeuble. Elle est directement reliée au mode de vie désiré par les copropriétaires. La destination peut être résidentielle, commerciale ou pour fins de villégiature. Elle peut aussi avoir une destination mixte.

État descriptif des fractions :
Partie technique de la déclaration de copropriété, contenant notamment la désignation cadastrale de toutes les parties privatives et parties communes de l’immeuble.

Fonds de prévoyance :
L’estimation des coûts des réparations majeures et du remplacement des parties communes de l’immeuble. Les sommes accumulées dans ce fond de prévoyance liquide et disponible à court terme, doivent être affectées uniquement à ces réparations majeures et remplacements.

La loi prévoit que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être obligatoirement d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes.

Une copropriété qui s’en tiendrait essentiellement à ce strict minimum de 5% risque fort de connaître des difficultés financières lorsque le moment d’effectuer ces réparations majeures surviendra.

Fractions de l’immeuble :
Tout immeuble détenu en copropriété divise est réparti en « fractions ». La fraction représente le droit du copropriétaire dans l’immeuble.

Il est tout à fait illégal d’acheter ou de vendre une partie privative, dans une copropriété divise, sans acheter ou vendre, du même coup, la quote-part dans les « parties communes à usage restreint ».

Frais de condo :
Voir charges communes et quote-part.

Gérant :
Appelé aussi gestionnaire, il est responsable de certaines charges d’intendance comme par exemple la préparation du budget et la confection des avis de cotisation pour les charges communes, l’octroi de certains contrats etc. Il peut être rémunéré ou bénévole.

Hypothèque légale :
Forme d’hypothèque établie par la loi et qui est inscrite contre la fraction du copropriétaire en défaut sans son accord préalable afin de protéger les sommes dues au syndicat. L’hypothèque légale protège les sommes dues, celles de l’année en cours et celles des deux années qui suivent.

Impôt :
Un syndicat de copropriété en tant que personne morale est considéré comme une société aux fins de la loi. Les syndicats de copropriété sont donc assujettis aux dispositions de la Loi sur les impôts et de la Loi de l’impôt sur le revenu. À noter que le syndicat ne paye pas d’impôt sur les cotisations reçues de ses copropriétaires.

Parties communes :
Les parties communes représentent toutes les parties des bâtiments et des terrains qui ne sont pas stipulées privatives dans la déclaration de copropriété. Ces parties communes sont la propriété de tous les copropriétaires, de façon indivise, et servent, sauf stipulation contraire, à leur usage commun.

Parties communes à usage restreint :
Ce sont les parties des bâtiments ou terrains qui sont la propriété indivise de tous les copropriétaires (parties communes), mais qui servent à l’usage exclusif de certains copropriétaires ou d’un seul, selon le cas. À titre d’exemple, les balcons, les toits-terrasses et la fenestration sont fréquemment des parties communes à usage restreint.

Parties privatives :
Les différentes portions du bâtiment qui sont la propriété d’un copropriétaire déterminé, et dont il a l’usage exclusif.

Bien que le propriétaire d’une unité privative puisse s’attendre à être seul maître chez lui, cette liberté est limitée par les stipulations de la déclaration de copropriété et par la destination de l’immeuble.

Privation du droit de vote :
La loi prévoit une sanction automatique pour le copropriétaire délinquant. En effet, le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote.

Le recours le plus accessible pour recouvrer les montants dus par un copropriétaire délinquant est de présenter une requête à la cour des petites créances si le montant n’excède pas 7 000$ et que le syndicat n’a pas plus de 5 employés à son service.

Procès-verbaux :
L’objet même d’un procès-verbal est de faire ressortir les délibérations de l’assemblée et les résultats du vote et du décompte des voix sur chacune des résolutions validement présentées lors de l’assemblée des copropriétaires.

Promoteur :
Personne physique ou morale, qui met sur pied le projet, effectue ou dirige la construction de l’immeuble et le met en vente.

C’est le promoteur du projet qui concrétise le caractère divis de l’immeuble, en faisant préparer par un notaire la déclaration de copropriété qui régira l’immeuble construit. La loi considère comme promoteur celui qui est propriétaire d’au moins la moitié des fractions de l’immeuble au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété et qui, de ce fait, est membre du syndicat de copropriété.

Le promoteur ou son représentant agit, généralement comme administrateur provisoire du syndicat.

Quorum :
Le quorum est constitué par un nombre minimal de copropriétaires représentant la majorité des voix au moment de l’assemblée, tel qu’indiqué à l’avis de convocation. Le quorum s’exprime donc en terme de voix et non en terme du nombre de copropriétaires, présents ou représentés. À défaut d’avoir obtenu le quorum, après un certain délai, l’assemblée est ajournée à une autre date. Il est essentiel d’avoir le quorum pour que l’assemblée ait lieu.

Quote-part :
La fraction de chaque copropriétaire correspond à sa quote-part du droit de propriété indivis sur les parties communes et détermine, du même coup, le nombre de voix dont il dispose lors des assemblées de copropriétaires.

La valeur relative de la fraction sert aussi à calculer la contribution de chacun des copropriétaires aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance. Ces charges sont communément appelées les « frais de condo ».

Registres :
Le conseil d’administration est tenu de conserver dans ses registres les minutes de chaque assemblée afin de consigner les points qui ne sont pas discutés. Il serait aussi souhaitable d’avoir un registre sur toutes les améliorations locatives survenues autant pour chaque copropriétaire que pour L’ensemble de la copropriété tout en y indiquant les coûts, dates et entrepreneurs concernés.

Règlement d‘immeuble :
Partie de la déclaration de copropriété qui contient les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et des parties communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété. On y retrouve notamment les règles relatives à la composition du C.A., le mode de nomination, de remplacement ou de rémunération des administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge.

Syndicat :
Personne morale représentée par la collectivité des copropriétaires de l’immeuble. Le syndicat de copropriété se compose de deux organes décisionnels : le conseil d’administration et l’assemblée générale des copropriétaires. Le premier exerce le pouvoir exécutif du syndicat, le second dispose du pouvoir législatif.

Cette entité légale indépendante des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes de l’immeuble, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété et, de façon générale, toutes les opérations d’intérêt commun.

Le syndicat agit par l’entremise de ses deux composantes , soit l’assemblée des copropriétaires et le conseil d’administration.

La loi spécifie que tout syndicat de copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble faisant l’objet de cette copropriété divise, l’entretien et l’administration de ses parties communes, la sauvegarde des droits afférents à cet immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun reliées à cette copropriété.
Au même titre que tout autre personne physique ou morale, le syndicat de copropriété est susceptible d ‘engager sa responsabilité civile envers les tiers, incluant les copropriétaires de l’immeuble.

Le syndicat a l’obligation d’assurer la totalité de l’immeuble pour sa valeur de remplacement.

Taxes foncières :
Règle générale, le syndicat n’est aucunement propriétaire foncier. Les parties communes de l’immeuble appartiennent aux copropriétaires et leur valeur est répartie selon les quotes-parts au compte de taxes de chacun des copropriétaires. Le syndicat n’a donc aucune taxe foncière à payer. Chaque fraction de copropriété forme une entité distincte aux fins d’évaluation et d’imposition foncière. Chaque copropriétaire reçoit un compte de taxes distinct.

TPS-TVQ :
Le syndicat n’est pas un fournisseur de biens ou de services. Le syndicat n’as donc pas à s’enregistrer aux régimes TPS/TVQ. Aucune taxe ne doit être perçue lors d’échanges économiques entre les syndicat et ses copropriétaires. Ce sont les frais communs qui tiennent compte de la répartition des dépenses entre les copropriétaires.

TIRÉ DU LIVRE:
Le Condo Tout ce qu’il faut savoir.

Auteurs : André M. Benoît
Yves Joli-Cœur
Yves Papineau

Organisme

Le conseil de la copropriété du Québec
871 Grande-Allée Ouest
Bureau 100
Québec, G1S 2L1
Tél : 418-688-9967
Président : Michel Paradis
Administrateur :Gilles Savoie

Les bonnes adresses Internet :

www.condolegal.com
www.droitdelacopropriete.qc.ca
www.condoliaison.org
www.conseildelacopropriete.ca
www.condosquebec.ca

35 QUESTIONS SUR LES CONDOS

ADMINISTRATEURS ABUSIFS / COPROPRIÉTAIRES RÉCALCITRANTS
par Me Michel PARADIS
JOLI-CŒUR LACASSE, avocats
Québec Montréal Trois-Rivières
michel.paradis@jolicoeurlacasse.com
(418) 681-7007
21 SEPTEMBRE 2008

LE SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ « LES BRAS DE FER »

1ère SCÈNE

LA PREMIÈRE ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES DU SYNDICAT

Le promoteur préside

Le promoteur :

Maintenant pour le paiement des charges, j’ai décidé que pour la période depuis la publication de la déclaration de copropriété, il n’y aura pas de charges pour personne. Nous allons commencer à en payer que le mois prochain.

M. Savoie, un copropriétaire:

Mais il y a encore 15 appartements que vous n’avez pas vendus sur 30. Vous ne paierez pas de charges pour tous ces appartements depuis le début ?

Mme. Jacques, une copropriétaire :

Absolument, mais vous non plus ; c’est un cadeau que je vous fais. Arrêtez de vous plaindre, c’est moi qui ai payé toutes les dépenses de la copropriété depuis le début.

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Question No 1 : Le promoteur peut-il prévoir une telle exemption ?

RÉPONSE : Non, la déclaration de copropriété et les articles 1064 et 2729 du Code civil prévoient :

1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.

Les charges sont d’ordre public et le promoteur est tenu d’exiger et de payer des charges. S’il ne le fait pas, les nouveaux administrateurs pourront faire publier une hypothèque légale sur les unités du promoteur.

2729. L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de 30 jours, de payer sa quote-part des charges communes ou de sa contribution au fons de prévoyance; elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent.

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Question No 2 : Quelle est l’obligation du promoteur relativement à son administration comme premier administrateur ?

RÉPONSE : Le promoteur doit produire des états financiers des revenus et dépenses de son administration provisoire.

Il pourrait, théoriquement, prévoir des états financiers vérifiés démontrant qu’il a assumé toutes les dépenses de l’immeuble, qui sont au moins égales ou supérieures aux charges qu’il aurait dû payer, et qui laissent un fonds de prévoyance de 5% de ce montant, qu’il n’y a aucune dépense à payer et ,uniquement dans ce cas, personne n’aurait à payer de charges pour le passé.

1105. Le conseil d'administration, lors de cette assemblée, rend compte de son administration.
Il produit des états financiers, lesquels doivent être accompagnés de commentaires d'un comptable sur la situation financière du syndicat. Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires, indiquer toute irrégularité qu'il constate.

Les états financiers doivent être vérifiés sur demande des copropriétaires représentant 40 % des voix de tous les copropriétaires. Cette demande peut être faite en tout temps, même avant l'assemblée.

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Question No 3 : Quel est le recours des copropriétaires ?

RÉPONSE : Les nouveaux administrateurs devront examiner et faire vérifier les livres pour:

- réclamer du promoteur et des copropriétaires les charges qui auraient dû avoir été payées;
- prévoir le fonds de prévoyance qui aurait dû avoir été constitué;
- prévoir un budget pour l’année qui vient;
- prendre un recours contre le promoteur qui n’a pas payé ce qu’il devait avant 3 ans de la date
de leur élection.

(De nouveaux administrateurs sont élus à cette assemblée)

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2ème SCÈNE

PREMIER CONSEIL D’ADMINISTRATION FORMÉ DE COPROPRIÉTAIRES

La présidente, Mme Veillette :

La première chose à faire est de récupérer les documents pour constituer le registre de la copropriété.

Le secrétaire, M. Laforte :

Mais on n’a rien ! Les classeurs du bureau sont vides ….

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Question no 4 : Est-il nécessaire de constituer un registre ?

RÉPONSE : Oui c’est une obligation claire:

1070. Le syndicat tient à la disposition des copropriétaires :

- un registre contenant le nom et l'adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire,
-les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration,
- ainsi que les états financiers

Il tient aussi à leur disposition :

- la déclaration de copropriété,§ les copies de contrats auxquels il est partie,
- une copie du plan cadastral,
- les plans et devis de l'immeuble bâti, le cas échéant,
- et tous autres documents relatifs à l'immeuble et au syndicat.

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Question no 5 : Quels documents le promoteur doit-il remettre pour le registre de la copropriété ?

RÉPONSE : Le registre est en fait un tiroir ou deux d’un classeur où tous les documents de la copropriété exigés sont placés, pour permettre aux administrateurs successifs de les trouver et aux copropriétaires de les consulter.

Le registre au sens propre du terme devrait prendre la forme suivante:

MODÈLE DE REGISTRE POUR CHAQUE UNITÉ

- Unité no 101
- Copropriétaires: Louis Tremblay - Céline Côté (50-50)
- Adresse si à l’extérieur : 1 rue du Colisée Québec G1T1T1
- Téléphone : 418- 654- 4444
- Stationnements: S101 (attribué) S102 (loué du 102)
- Casier de rangement: C101
- Locataire: Oui voir registre des locataires
- Date d’achat : 1er janvier 2008
- Prix payé : 230 000,00$
- Date de revente:
- Travaux réalisés :Planchers de bois franc dans chambre 2, autorisés
- Non respect de la déclaration : Chien : aucune plainte

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Question no 6: Quels documents doivent être mis au fur et à mesure dans le registre ?

RÉPONSE : Tout, c’est-à-dire :

- les avis aux copropriétaires
- les avis affichés
- les convocations
- les journaux internes
- les procès-verbaux des assemblées
- les documents annexés
- les lettres des copropriétaires
- les contrats
- les soumissions
- les factures, etc…

Un administrateur sortant a le droit de conserver une copie des documents qui lui sont passés entre les mains pendant son mandat pour protéger sa responsabilité.

La présidente, Mme Veillette :

Maintenant il faut établir une politique de consultation du registre : les copropriétaires ne peuvent pas venir ici à tout bout de champ pour voir le registre puis avoir des copies : on va être pris pour faire cela à temps plein.

Le secrétaire, M. Laforte :

On va charger 25$ pour chaque consultation, ça va être seulement les lundis soir entre 18h00 et 19h00 et ils n’auront pas le droit de faire des copies.

---------------------

Question no 7 : Quelle est la validité de cette politique de consultation?

RÉPONSE : Selon nous, elle est invalide.

Les administrateurs sont bénévoles ou rémunérés pour faire leur travail et donc ils ne peuvent facturer leur temps aux copropriétaires. Par contre, ils peuvent facturer les photocopies. De même un gestionnaire externe qui détiendrait le registre pourrait charger des frais aux copropriétaires si cela est prévu à son contrat et publicisé aux copropriétaires. Par ailleurs les photocopies doivent être permises, mais de certains documents seulement. Une demande du genre: Donnez-moi une photocopie de toutes les factures payées dans l’année est irrecevable.

---------------------
Question 8a) : Les copropriétaires peuvent-ils remettre cette politique en cause à l’assemblée des copropriétaires ?

RÉPONSE : Absolument, ils pourraient le faire mettre à l’ordre du jour et faire voter l’abrogation de cette politique par le vote de la majorité simple des copropriétaires.

Question 8b) : Y a-t-il des informations confidentielles au registre ?

RÉPONSE : Nous croyons que le syndicat n’est pas une entreprise au sens du Code civil et donc que la loi sur les renseignements personnels dans le secteur privé ne s’appliquerait pas.

Mais il y a quand même des règles de base. Ainsi les informations de base du registre sont publiques par le contrat de vente. Par contre certaines informations ne doivent être dévoilées que sur demande spécifique avec justification: on ne devrait pas savoir qui est locataire de chaque unité. Par contre, un copropriétaire qui veut prendre un recours contre un locataire délinquant doit pouvoir connaître son identité. Les lettres de plaintes des copropriétaires contre d’autres devraient demeurer confidentielles, mais pas celles relatives aux parties communes ou les lettres du syndicat aux copropriétaires en défaut.

L’administrateur, M. Savoie :

Il nous faut adopter une politique d’amendes parce que je constate que c’est le laisser-aller total pour le respect de la déclaration : les souliers dans les passages, les stationnements des visiteurs utilisés par les copropriétaires, les chiens, les BBQ, c’est le bordel….

Le secrétaire, M. Laforte :

On va charger 500$ d’amendes pour toute contravention, en donnant un avis préalable de se conformer, sinon à partir de telle date on imposera l’amende.

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Question no 9 : Les administrateurs peuvent-ils adopter une politique d’amendes ?

RÉPONSE : Le tribunal, les auteurs, les notaires s’entendent du fait qu’une clause d’amende est valable à la condition que les montants soient raisonnables.

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Question no 10 : 500$ par infraction ???

RÉPONSE : Un tel montant pour une première infraction pourrait être jugé déraisonnable.

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Question no 11 : Comment serait rédigée une clause d’amende qui serait raisonnable ?

RÉPONSE :Les amendes pour les infractions ponctuelles peuvent être prévues ainsi :

«La période de référence sera du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

1. La première infraction pendant la période de référence ne donne pas lieu à aucune amende;
2. la seconde infraction pendant la période de référence donne lieu à une amende de 50$;
3. toute infraction additionnelle pendant la période de référence donne lieu à une amende graduellement augmentée de $25 pour chaque nouvelle infraction.(3ème 75$, 4ème 100$, etc…)»

Les amendes pour les infractions continues peuvent être prévues ainsi :

«Toute infraction qui se poursuit chaque jour plus de quinze (15) jours continus après un avis des administrateurs dénonçant cette infraction, donne lieu à une amende fixe de ($500) par période de référence. (01/01 au 31/12)»

Le secrétaire, M. Laforte :

S’il ne paie pas l’amende, on va inscrire une hypothèque légale sur son unité !

La présidente, Mme Veillette :

Non, on ne peut pas ! Il faut accumuler les amendes et aller aux Petites Créances quand on en a pour moins de 7000$.

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Question no 12 : Qui a raison ?

RÉPONSE : La présidente a raison car l’amende ne fait pas partie des charges ou de la contribution au fonds de prévoyance qui pourraient donner lieu à une hypothèque légale non plus qu’à l’application de l’article 1069 CcQ. au moment d’une vente. Le recours est aux petites créances s’il est moins de 7000$.

Un administrateur, M. Savoie :

Mais il y le propriétaire du 210, M. Richard, qui a un chien qui jappe sans arrêt ; Je suis allé lui dire l’autre jour, quand il sortait du stationnement avec sa Porsche, qu’il serait mis à l’amende ; il m’a envoyé promener en me disant qu’il avait de l’argent pour tous nous acheter et qu’il la paierait notre amende si nécessaire pour garder son chien.

Le secrétaire, M. Laforte :

Dans ce cas-là, qu’est ce qu’on devrait faire ? Ça ne sert à rien les amendes.

La présidente, Mme Veillette :

Je pense qu’on pourrait demander une injonction, mais ça va nous coûter cher.

Le secrétaire, M. Laforte :

Mais notre déclaration prévoit que le juge peut le condamner à payer nos frais d’avocats au complet.

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Question no 13 : Qu’est-ce qu’une injonction ?

RÉPONSE : Une injonction est une ordonnance de cour enjoignant une personne de faire ou de ne pas faire quelque chose. Elle peut être PROVISOIRE, en cas d’urgence grave et nécessitant une intervention immédiate; INTERLOCUTOIRE (c.a.d obtenue à court terme) si le syndicat démontre un droit clair ou que la balance des inconvénients favorise le syndicat; ou PERMANENTE c.a.d dans la plupart des cas comme une cause au mérite entendue dans un délai d’environ 18 mois.

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Question no 14 : Combien ça peut coûter ?

RÉPONSE : Une injonction contestée à tous les niveaux coûtera plus de 10 000,00$.Par contre, la simple rédaction et envoi de la procédure, qui peut coûter 1/5 de cette somme, est souvent suffisante pour régler un dossier.

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Question no 15 : Qu’est-ce que la déclaration de copropriété pourrait ou devrait prévoir pour que les frais d’avocats de la copropriété soient payés par le copropriétaire en défaut si le syndicat a raison ?

RÉPONSE : En plus, si la déclaration a une clause de frais extrajudiciaires, le syndicat peut demander à la Cour d’en être indemnisé:

Les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d’un avocat sont retenus par le syndicat pour contraindre un copropriétaire à respecter les dispositions de la déclaration de copropriété, y compris quant aux paiements dus par ce copropriétaire au syndicat en vertu de la déclaration de copropriété, sont à la charge du copropriétaire poursuivi sauf dans les cas où :

1. la réclamation du syndicat est réglée sans que le syndicat ait à recourir à des procédures judiciaires ou à la publication d’une hypothèque légale contre le copropriétaire en défaut ;

2. suite à des procédures judiciaires intentées par le syndicat, un jugement final rejette en totalité la réclamation du syndicat;

3. suite à des procédures judiciaires intentées par le syndicat, un jugement final mitige les honoraires et déboursés extrajudiciaires qui doivent être payés par le copropriétaire en défaut, en raison du fait que celui-ci a fait la démonstration qu’une partie de la réclamation du syndicat était mal fondée.

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3ème SCÈNE

DANS LE PASSAGE DU DEUXIÈME ÉTAGE DE LA COPROPRIÉTÉ

Une copropriétaire, Mme Jacques :

Ça fait 3 mois que les administrateurs sont nommés et on n’a aucune nouvelle.

Un copropriétaire, M. Lapointe :

J’ai entendu dire qu’ils avaient engagé un gestionnaire et que ça coûterait 12 000$ par an.

Mme Jacques :

J’ai entendu dire qu’ils allaient donner un contrat pour décorer le hall d’entrée : ça aussi ça va nous coûter beaucoup d’argent : ils peuvent pas décider tout ça sans nous consulter.

M. Lapointe :

Je pense qu’on peut et qu’on devrait convoquer nous-mêmes une assemblée spéciale des copropriétaires !

Mme Jacques :

Je pense qu’on ne peut pas et qu’il faut leur demander à eux d’en convoquer une.

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Question no 16: Les administrateurs peuvent-ils engager seuls un gestionnaire ? Si oui, les copropriétaires peuvent-ils faire renverser cette décision par la suite ?

RÉPONSE : Oui si la déclaration de copropriété le prévoit comme dans la majorité des cas ; par contre si ce n’est pas prévu, nous sommes d’avis qu’un vote de la majorité des copropriétaires est requis. Les administrateurs seraient prudents de soumettre cette décision aux copropriétaires d’abord.

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Question no 17 : Les administrateurs peuvent-ils accorder des contrats pour la décoration du hall d’entrée sans autorisation des copropriétaires ?

RÉPONSE : Non car il s’agit clairement de travaux d’amélioration qui nécessitent le vote de 75% de tous les copropriétaires selon 1097(2) du Code civil.

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Question no 18 : Les copropriétaires peuvent-ils convoquer eux-mêmes une assemblée sans passer par les administrateurs ?

RÉPONSE : Non, car les déclarations prévoient que les copropriétaires doivent toujours demander aux administrateurs de convoquer une assemblée et si eux ne les convoquent pas dans les x jours, alors ils peuvent le faire.

Quand des copropriétaires demandent une assemblée en nombre suffisamment grand, souvent pour contrer les administrateurs, les administrateurs doivent au moins garder les points demandés tels quels et ils peuvent ajouter les points qu’ils veulent.

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Question no 19 : Qu’arrive-t-il si les contrats ont déjà été signés et que l’assemblée convoquée vote contre ?

RÉPONSE : Si les administrateurs étaient autorisés à les signer, ils doivent être respectés jusqu’à échéance ou il faudra négocier une indemnité pour y mettre fin.

Si les administrateurs n’étaient pas autorisés, il faut démontrer que le tiers le savait ou aurait dû le savoir:

1320. L'administrateur qui excède ses pouvoirs est responsable envers les tiers avec qui il contracte, à moins que les tiers n'en aient eu une connaissance suffisante ou que le bénéficiaire n'ait ratifié, expressément ou tacitement, les obligations contractées.

Si tel est le cas, le contrat peut être annulé sans indemnité ou le syndicat pourrait avoir un recours contre les administrateurs qui auraient fait perdre de l’argent à la copropriété.

M. Lapointe :

Avant de convoquer l’assemblée, il faudrait être certain de notre coup. Je vais demander de consulter le registre de la copropriété car ils doivent y mettre les contrats.

Mme Jacques :

Mais je pense qu’ils n’ont pas encore signé de contrat mais qu’ils ont seulement obtenu des soumissions et donc ce ne sera pas au registre.

M. Lapointe :

Ils doivent aussi mettre les soumissions au registre.

Mme Jacques :

Il faudrait aussi savoir combien il nous reste d’argent. Je vais demander à mon mari qui est comptable d’aller voir cela. Ils vont être obligés de nous donner tous leurs livres de comptabilité pour qu’on examine cela.

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Question no 20 : Les soumissions doivent-elles être disponibles pour consultation par les copropriétaires ou seulement les contrats ?

RÉPONSE : Oui, les soumissions doivent être mises à la disposition des copropriétaires parce qu’elles sont des documents portant sur l’immeuble.

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Question no 21 : Les livres de comptabilité doivent-ils être accessibles pour examen par les copropriétaires ?

RÉPONSE : Cette question a fait l’objet d’un jugement récent de la cour supérieure et le juge a déterminé que NON les livres de comptabilité n’étaient pas accessibles. À notre avis, cette décision fait état d’un contexte particulier, et en principe, s’il y avait une décision de l’assemblée faisant état d’irrégularités, ces livres devraient être mis à la disposition des copropriétaires. Le promoteur devra toujours les mettre à leur disposition en raison de l’article 1106CcQ

M. Lapointe :

A part cela, si on convoque une assemblée, on va demander de les destituer.

Mme Jacques :

Je suis pas sûre, ça prendrait vraiment des motifs graves, comme une fraude ou quelque chose comme cela.

M. Lapointe :

Pas du tout, il suffit que ce soit voté à la majorité des copropriétaires ; on n’ a même pas besoin de donner de motifs.

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Question no 22 : Est-ce que les administrateurs peuvent être destitués tout simplement parce qu’ils ne respectent pas la déclaration de copropriété ?

RÉPONSE : Techniquement oui, à moins que la déclaration ne prévoit des motifs spécifiques de destitution.

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Question no 23 : Doit-on exposer les motifs de destitution à l’assemblée ?

RÉPONSE : Selon nous, oui, les déclarations prévoient que des motifs doivent être donnés: il doit être possible de poser des questions à ceux qui demandent la destitution et un droit de parole doit être donné à ceux que l’on voudrait destituer.

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Question no 24 : Quel est le vote requis pour destituer les administrateurs ?

RÉPONSE : Si la déclaration ne prévoit pas un vote spécial ce sera la majorité simple des copropriétaires.

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4ème SCÈNE

DANS LE BUREAU DE L’ADMINISTRATION

Un copropriétaire, M. Lapointe :

Je suis venu voir le registre, les livres de comptabilité, les contrats de notre copropriété, vous devez me les montrer.

Le secrétaire, M. Laforte :

C’est 25$ de frais de consultation s.v.p.. En plus, vous ne verrez pas les livres de comptabilité.

M. Lapointe :

Je conteste que je doive vous payer, mais je n’ai pas le choix et donc je le fais sous protêt et je vais déduire 25$ de mes charges communes.

Le secrétaire, M. Laforte :

Alors je ne vous montre rien ; en plus des copropriétaires se plaignent que vous avez un BBQ sur votre balcon ; tant que vous le garderez, on ne vous donnera pas accès aux livres. On va se voir en cour monsieur !

M. Lapointe :

Calmez-vous, il doit y avoir un moyen de régler tout cela sans aller en cour. Il me semble que la déclaration parle de médiation et d’arbitrage. Je veux une médiation et si cela ne fonctionne pas, je veux un arbitrage!

Le secrétaire, M. Laforte :

On a parlé au conseil que si on avait un problème comme ça, on serait d’accord avec une médiation, mais pas un arbitrage : si la médiation ne marche pas, on va en cour direct.

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Question no 25 : M. Lapointe peut-il déduire le 25$ de ses charges communes et s’il le fait, quelles sont les conséquences ?

RÉPONSE : Techniquement il peut, mais il sera alors en défaut de paiement de ses charges avec les possibles sanctions que cela implique. Il est mieux de payer sous protêt, de conserver son recours, et de soumettre la question à l’assemblée des copropriétaires en demandant que tous ceux qui ont payé lesdits frais dans l’année soient remboursés.

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Question no 26 : Le secrétaire peut-il refuser de montrer le registre si M. Lapointe paie le 25$ sur place (même s’il menace de le couper de ses charges) ?

RÉPONSE : Non, car il ne respecterait alors pas la déclaration de copropriété. Les registres doivent être accessibles. Selon nous, il devrait lui montrer même s’il refuse de payer si la politique de frais n’a jamais été approuvée par les copropriétaires.

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Question no 27 : Le secrétaire peut-il refuser de montrer le registre parce que M. Lapointe contrevient à la déclaration de copropriété avec son B .B.Q. ?

RÉPONSE : Bien que M. Lapointe devrait respecter la déclaration, s’il veut aussi que les autres la respectent, les tribunaux ont déjà déterminé que le défaut de l’un et de l’autre n’est pas une défense valable pour ne pas soi-même respecter la déclaration. Alors ce n’est pas un motif pour ne pas lui montrer le registre.

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Question no 28 : M. Laforte est-il tenu d’accepter la médiation ?

RÉPONSE : NON, si la déclaration prévoit une clause de médiation comme de plus en plus le font, il faut bien comprendre que la médiation est un processus toujours facultatif, où tous doivent se présenter volontairement.

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Question no 29 : M. Laforte est-il tenu d’accepter l’arbitrage ?

RÉPONSE : OUI, car par contre, le processus d’arbitrage prévu à la déclaration, si tel est le cas, sera généralement obligatoire en sus et place des tribunaux réguliers.

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5ème SCÈNE

À L’ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES

La présidente Mme Veillette :

Avant de commencer l’assemblée, je veux vous faire part que M. Lapointe du 210 et Mme Jacques du 215 sont privés de leur droit de vote parce qu’ils n’ont pas payé leurs charges depuis 3 mois.

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Question no 30 : La présidente peut-elle ainsi publiquement dénoncer les noms des copropriétaires en défaut ?

RÉPONSE : OUI, la réponse peut paraître surprenante, mais nous croyons que les copropriétaires ont le droit de savoir à une assemblée si leurs voisins présents ont tous un droit de vote valide; par contre si les raisons de non-paiement sont contestées, nous sommes d’avis que la question peut être soumise à l’assemblée des copropriétaires.

Un copropriétaire M. Lapointe

Je conteste votre décision ; je paye mes charges mais c’est vous qui m’avez forcé à déduire 25$ parce que j’ai été forcé de le payer en raison de votre règlement abusif de consultation des registres.

Le secrétaire M. Laforte

Vous n’avez pas droit de vote et de parole monsieur ; même que… on vous tolère dans la salle mais on pourrait exiger que vous sortiez, alors taisez-vous !

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Question no 31 : . M. Lapointe conserve-t-il son droit de parole ? son droit d’être présent ?

RÉPONSE : En principe, un copropriétaire déchu de son droit de vote ne peut participer verbalement dans la prise de décisions à l’assemblée. Nous croyons qu’il a le droit d’être présent et de s’exprimer sur des questions qui ne font pas l’objet d’une décision de l’assemblée.

La présidente, Mme Veillette :

On a mis comme point 1 à l’ordre du jour la destitution des administrateurs ; nous estimons que comme les deux copropriétaires qui ont demandé que ce soit mis à l’ordre du jour sont déchus de leur droit de vote, ce point ne peut plus être traité.

Un copropriétaire, M. Béliveau :

Mais moi je veux qu’il reste à l’ordre du jour, et je suis appuyé par Mme Côté

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Question no 32 : Est-ce que la présidente peut enlever le point à l’ordre du jour ?

RÉPONSE : Bien que cette question n’ait pas encore été décidée par les tribunaux, nous aurions tendance à croire qu’un copropriétaire déchu du droit de vote, ne peut pas non plus faire mettre un point à l’ordre du jour qui serait soumis au vote des copropriétaires.

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Question no 33 : Si oui, est-ce que la demande du copropriétaire dûment appuyée vient de revalider la mise à l’ordre du jour de la destitution ?

RÉPONSE : La réponse est encore plus difficile: S’opposent les deux arguments suivants:Si le point ne pouvait être validement à l’ordre du jour: alors il ne peut être question de le revalider sans qu’il soit nécessaire de convoquer une nouvelle assemblée après en avoir informé les copropriétairesComme le point était à l’ordre du jour, les copropriétaires devaient s’attendre à ce qu’il soit traité et donc il avait été annoncé et ainsi il est possible de prendre un vote valable sur la question.

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Question no 34 : Y a-t-il et quel est le recours du syndicat contre M. Lapointe ?

RÉPONSE : Le syndicat pourra réclamer son déductible s’il démontre que le copropriétaire a une responsabilité dans le litige.

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